危険負担とは？

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危険負担とは、売買契約をしてから、引渡しを受けるまでの間に、売主、買主どちらの責任にもできない理由で、 目的物の一部または全部が滅失したり壊れたりしたときに、負担の分担をどうするかについて決めることです。
売買契約が済んで引渡しを待っている間に、地震や火事などの、売主が責任を負わない、不可抗力によって物件 の建物部分が崩れたり、なくなったりしたときに、どうするかを双方で決めるのです。
民法では「危険負担の債権者主義」といって、たとえ売買対象の建物が無くなってしまっても、債権者 （買主） は売買代金のすべてを支払わなくてはなりません。売主側は損害賠償も代わりの建物を用意する必要もありません。 これでは、あまりにも買主にリスクが大きいものになってしまいます。
このため不動産の売買契約書では、「本物件の引渡前に、天災地変その他売主または買主のいずれの責にも帰す ことの出来ない事由によって本物件が毀損したときは、売主は、本物件を修復して買主に引渡すものとする」と 売主の負担の特約を定めるのが一般的です。この場合、民法よりも特約が優先的に適用されることになります。

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