新築一戸建ての契約のポイント

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新築一戸建ての契約のポイント

一戸建てを購入する場合には次の３つのパターンがあります。
それぞれ契約形態が違いますので、ポイントを知っておきましょう。

1．土地を購入して建物を建てる

土地を買って、注文住宅を立てる場合の契約は土地は売買契約、建物は請負契約になります。
請負契約の場合は、契約を結んだ時点で建物の所有権は施主（買主）のものになります。契約の時点で建物の所有は買主のものですから、要望を出していくことが当然できます。

2．建売住宅を購入する

いわゆる一戸建てを買う場合は、売買契約になります。
建物の所有権は売主側にあります。
できた家の所有権を買う契約ですので、原則として家づくりに介入できません。

3．建築条件付土地を購入する

建築条件付土地とは、土地の売買契約を結んでから3か月以内に、売主の指定する会社と建物の工事請負契約をすることが条件となっているものです。
建築条件付の場合、一般的には「土地は売買契約」、「建物は請負契約」2つの契約をむずぶことになりますが、建築確認の許可がおりている場合には「土地建物売買契約」で1つにまとめることもあります。
しかし、このまとめる契約方法は売主にとって都合がいいだけでオススメできない、とはっきり言っておられる専門家もいるので、請負契約と売買契約の違いをよく納得してから契約する必要があると思います。

請負契約にした場合には、工事監理者を買主側から信頼のできる第三者に依頼できます。その場合、契約に明記してもらいましょう。

建築条件付では、自由設計が可能とうたっているものありますが、規定のプランから変更すると追加料金がどんどん加算されてしまい、最終的に大幅予算オーバーになるケースもよくあるので、注意しましょう。
また、建築確認の許可がおりているかいないかで、住宅ローンの組み方も変わるということなので、よく確認したほうが良いようです。

契約時の注意

他に注意する事項には以下のようなものがあります。

●代金の支払時期、支払方法
代金は、契約締結のときに手付金を支払い、残代金は、物件完成後、引き渡しと同時に支払うのが一般的ですが、いつ、幾ら支払うのか確認しましょう。

●売買面積
登記簿面積と実測面積が違う場合に、どちらの面積で売買価格を算出するのかを定めます。
登記簿面積で算出した場合、後日、実測面積が確定した時点で差額精算する方法をとるか、とらないかが記載されます。

●抵当権などの登記の抹消
物件に、抵当権、根抵当権など第三者の権利が存在するときは、所有権移転時までに、これらの権利が抹消されることを記載しておく必要があります。

●公租公課等の負担
固定資産税や都市計画税は、毎年1月1日時点の登記名義人に課税されるため、年の途中で物件を取得した場合に負担をどうするのかを取り決め、記載しておく必要があります。

●瑕疵担保責任
物件に隠れた瑕疵、すなわち通常の注意を払っても知り得ない欠陥、問題が存在する場合における売主の責任のことを瑕疵担保責任といいます。

「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」では、新築住宅の取得契約において、基本構造部分（基礎、柱など構造耐力上主要な部分と屋根、外壁など雨水の侵入を防止する部分）について、引き渡しから10年間の瑕疵担保責任を負うことが義務付けられています。
特約を結べば瑕疵担保責任期間を最長20年間に延長することができますが、不動産会社次第ですので、確認が必要です。

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